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現在、人口減少や高齢化など、さまざまな要因により全国的に空き家が増えています。実際、歩いてみると地元の垣生エリアだけでも空き家になっているところを数多く見かけます。定期的に清掃するなど適切に管理している空き家は良いのですが、草や庭木は生え放題、ゴミが溜まっていたり、建物自体が崩れかかっているところも見かけます。こうなってしまうと近隣の方々に迷惑をおかけてしまいます。自治体も法律に基づいて空き家の適切な管理を促しています。

空き家の管理について

「空家等対策の推進に関する特別措置法」が改正され、令和5年12月に施工されています。これによると、「空家等の所有者又は管理者は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるとともに、国又は地方公共団体が実施する空家等に関する施策に協力するよう努めなければならない。」（法第5条）と規定されています。
また、松山市の場合では、「空き家等の適切な管理は所有者の責務である」ことを前提に、適切な管理を促しています。
※空き家の管理が不十分で、近隣の方や通行人に被害を及ぼした場合には、所有者や管理者が損害賠償請求などの責任を問われる可能性があります。

空き家は、個人の財産ですので、所有することに対して、他人に指図されたくはないと思いますが、適切に管理し、維持していくことの重要性、放置することで生まれるデメリットやリスクについてお考えいただけると幸いです。

空き家を持ち続けるデメリット

➀ 管理費用がかかる
先程も述べましたが、「空き家は適切に管理してください」というのが国や自治体の方針です。そのため、建物だけでなく、その他の工作物（ブロック塀やカーポート、フェンスなど）の維持修繕を行う必要があります。また、草の除草作業や庭木の剪定、掃除なども必要になり、そのための費用がかかります。

➁ 時間と労力がかかる
管理作業を自分たちで行うには時間と労力がかかります。しかも、一年に一回だけと言う訳でもありません。特に、草の除草は頻繫に行う必要があります。近くに住んでいるなら良いですが、遠方にお住まいの場合は移動時間もかかり大変です。

➂ クレームや事故につながる
もし、管理や片付けをせずに放置してしまった場合には、草木が生い茂ったり、ゴミの不法投棄につながったり、害虫や害獣の発生源になったりと、近隣の方々に迷惑がかかり、クレームとなります。また、最悪の場合は火災や事故の原因になったりします。

➃ 心労につながる
もし、管理や片付けをせず放置してしまった場合には、クレームや事故に対する心理的な負担がかかります。

➄ 固定資産税がかかる
当然、空き地を所有し続ける場合には、住んでいないにも関わらず固定資産税を納める必要があります。もし、空き家を管理せず放置し続ける場合には、特定空家等に認定されます。そうなると固定資産税の軽減から除外され、固定資産税が6倍になります。

特定空家等とは・・・「空家法」第２条第２項において、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等のことです。

空き家の売却方法は？

空き家の売却方法は、「中古住宅」として販売する。「古家付きの土地」として販売する。「更地」にして販売する。「業者買い取り」の4つです。

【中古住宅】
建物の状態や仕様、周辺の販売状況などを踏まえた価格設定をし、そのまま販売します。
建物の解体をしないので解体費用がかかりません。また、固定資産税を抑えたまま販売活動に移れます。

【古家付きの土地】
建物の劣化が進み、中古住宅として販売が難しいそうな場合は、古家付きの土地として販売します。
この場合は、更地渡しを条件に販売されると良いと思います。購入者からすると、更地を買うのと同じなので、現況のまま販売するより早く購入者が見つかるケースが多いです。解体費用については、売却価格から捻出されるので事前に費用は発生しません。ただし、手取りの金額が減りますので、ある程度 解体費用を上乗せした価格設定にした方が良さそうです。固定資産税については抑えたまま販売活動に移れます。

【更地】
事前に古家を解体し更地にしてから販売します。
更地にすると見栄えが良くなるので、現況のまま販売するより早く購入者が見つかるケースが多いです。ただし、事前に建物の解体費用が必要となります。固定資産税については、解体した日から その年の年末までに売却できればそのままですが、翌年になってしまうと固定資産税が上がります。

【業者買い取り】
不動産業者に買取ってもらいます。
買い取りの場合は、短時間で売却することができます。そのため、早く売りたい方におすすめの方法です。ただし、売却価格は市場の相場より安くなります。また、立地や築年数、建物の状態によっては買い取りできない場合もあります。

査定を依頼してみる

空き家を適切に管理し、維持していくことの重要性、放置することで生まれるデメリットやリスクを考えたうえで、具体的に売却を検討してみようと思う方は、実際に査定を依頼してみましょう。
当社には、長年、建築に携わっているスタッフが在籍しておりますので、不動産の知識や経験に、注文住宅の建築で得たノウハウをプラスし、お客様がお持ちの「空き家」を調査・査定し、売却のお手伝い致します。調査・査定は無料ですのでお気軽にご相談ください。

【査定の流れ】
➀ 電話やメール等による相談
物件所在地や所有者などの物件に関する情報をヒアリングさせていただきます。
➁ 実際に物件を拝見する現地調査
物件や周辺の状況を調査します。
➂ 法務局や市役所などでの調査
役場関係に保存されている資料をもとに調査します。
※➁と➂の順番が逆になる場合もあります。
➃ 査定書を提出

査定書を見て、ご家族や親類と相談した結果、売却を希望される場合には、この査定価格をもとに、依頼者様と相談しながら、実際の販売価格や販売方法を決めていきます。もちろん、査定したから絶対に売らないといけない訳でもありませんのでご安心ください。ちなみに※査定価格とは、実際に市場に売り出した際、売却可能だと予想される価格となります。

売却に必要な費用は？

不動産を売却する場合には、以下のような諸費用が必要となります。
※当社の場合は、査定書をお渡しする際、実際にどのような費用が必要かを概算でお伝えしています。
➀ 仲介手数料
不動産業者に売却の依頼（媒介契約を締結）をした場合、売却が決定し、成約した場合にのみ、その取引額に応じて必要となります。
※媒介契約を結んだが、成約できずに売却を断念するなどの場合は、仲介手数料は必要ありません。

売買代金が200万円以下の場合・・・売買代金の 5％ + 消費税（10％）
売買代金が200万円を超え400万円以下の場合・・・売買代金の 4％ + 2万円 + 消費税（10％）
売買代金が400万円を超える場合・・・売買代金の 3％ + 6万円 + 消費税（10％）

【例えば、1000万円で売却した場合】
売買代金：1000万円 × 3％ + 6万円 + 消費税 ＝ 396,000円 の仲介手数料が必要となります。

➁ 印紙代
不動産売買契約書に貼る印紙代が必要となります。
※こちらも、売買代金により貼付する印紙代が異なります。

➂ 所得税・住民税
不動産を売却した際の譲渡益に対して課税されます。ただし、控除制度もございます。

➃ その他の諸費用

● 売渡証書の作成費用
● 抵当権抹消登記費用 ※売却物件にローンが残っている場合に必要となります。
● ローンの事務手数料 ※売却物件にローンが残っている場合に必要となります。
● 司法書士への報酬
● 片付けや清掃費用
● 引越し費用
● 解体費用　など
※当社の場合は、諸費用に関するご案内を順次行っております。

有限会社三宝サンポウは、愛媛県の松山市西垣生町ニシハブマチにある不動産を取り扱いしている会社です。愛媛県松山市の城西エリア、特に地元 垣生エリアを中心に、地域に密着しながら活動しております。当社には、長年、建築に携わっているスタッフが在籍しております。不動産の知識や経験だけでなく、注文住宅の建築で得たノウハウをプラスし、土地探しやお住まい探し、不動産の査定や売却のお手伝い、自社物件としての買取りまで不動産に関するご相談を承ります。また、注文住宅の建築や中古住宅の改修工事などの経験を活かし、皆さまの快適な生活空間づくりをお手伝い致します。リフォームやリノベーションのご相談もお気軽にお問い合わせください。